広島市中区の法律事務所です。借金、相続、離婚、企業法務など個人様法人様のトラブルについて広くご相談ください。

弁護士の仲田誠一です｡

今日はｸﾘｽﾏｽですね｡昨晩はよいｸﾘｽﾏｽｲﾌﾞを過ごされましたでしょうか｡私は,家族とﾄﾏﾄ鍋を食べただけです｡

前回,ｸﾘｽﾏｽｲﾌﾞとは関係のない熱帯魚飼育の話をさせていただきましたね｡

そういえば,以前に,よくあるﾏﾝｼｮﾝﾄﾗﾌﾞﾙとして管理費問題をお話させていただきました｡覚えていますか?滞納者が自己破産しても新しい所有者から回収できるなどお話しました｡

今回は,熱帯魚の話をさせていただいたついでに,よくあるﾏﾝｼｮﾝﾄﾗﾌﾞﾙの続きとして,｢ﾍﾟｯﾄとﾏﾝｼｮﾝ｣の問題をお話させていただこうと思います｡

◆ ﾍﾟｯﾄ飼育禁止の規約は守らないといけない?
ﾍﾟｯﾄﾌﾞｰﾑといわれて久しいですね｡
ﾍﾟｯﾄ飼育OKの分譲ﾏﾝｼｮﾝも増えてきたように思います｡

ただ,まだまだ,ﾍﾟｯﾄ飼育禁止の規約があるｹｰｽが多いでしょう｡たとえば,小鳥･魚類以外の動物の飼育の禁止や,他の居住者に迷惑･被害を及ぼす恐れのある動物の飼育禁止が,管理規約などで定められているのではないかと思います｡

そのようなﾍﾟｯﾄ禁止規約は守らないといけないのでしょうか?
｢自分のﾏﾝｼｮﾝだからいいじゃないか｣と思いたくなりますよね｡

実際に争われた事件もあります｡
裁判所は,その中で,そのようなﾍﾟｯﾄ禁止規約の有効性を認めています｡ﾍﾟｯﾄ禁止規約は,ﾏﾝｼｮﾝでの平穏な生活の維持などのために合理的理由があるという理屈です｡

したがって,ﾍﾟｯﾄ禁止規約は,守らなければなりません｡

◆ ﾍﾟｯﾄ禁止規約に違反する住人に対して何が請求できる?
まずは,話し合うことになるでしょう｡直接迷惑がかかっている居住者からは言いにくいので,管理組合として注意するのがいいでしょう｡

おそらく,違反している居住者は,ﾍﾟｯﾄ禁止規約を知りつつ飼っている確信犯です｡また,ﾍﾟｯﾄを捨てろ,ﾍﾟｯﾄを殺せというのか,とﾍﾟｯﾄの命をかたに反論し,話し合いで解決しないかもしれません｡
かといって,例外を認めてしまうと,規約がなし崩しになってしまい,ほかにも問題が生じるかもしれません｡

では法的には何が請求できるのでしょう?

裁判所は,ﾍﾟｯﾄ禁止規約違反に対しては,厳しい態度をとっているようです｡
違反行為に対して,禁止命令や損害賠償請求を認めたｹｰｽがあります｡

そこで,あくまでも程度問題ですが,話し合いで解決できない住民に対しては,飼育禁止命令や損害賠償を請求することができることになります｡

また,鳴き声,糞尿,悪臭などの程度が著しいｹｰｽでは,｢共同の利益に反する行為｣として,専有部分(つまり居室)の使用禁止なども請求できます｡この点は,ﾍﾟｯﾄ飼育が認められているﾏﾝｼｮﾝも同様です｡

◆ ｢共同の利益に反する行為｣とは?
先ほど触れた｢共同の利益に反する行為｣は,ﾏﾝｼｮﾝﾄﾗﾌﾞﾙの説明には欠かせない言葉ですので,ここで簡単に説明しておきます｡

所有権者はその物を自由に使用･収益･処分できるのが原則です｡この所有権の概念は,封建制度を否定した(何重もの土地支配を否定したなど)という歴史的意義があります｡

でも,みんなが所有権の自由を主張すると,社会に混乱が生じて(たとえば隣地所有者の争いが多発します),社会生活が成り立たないのも現実です｡そ こで,所有権自由の原則は,あくまでも原則であり,社会生活を維持するために一定の制限が加えられることは当然だと考えられています｡

その所有権の制限が,分譲ﾏﾝｼｮﾝにおいて顕在化しているのが,区分所有法6条1項であり,そこで,｢区分所有者は,｣｢区分所有者の共同の利益に反する行為をしてはならない｡｣と定められています｡

そして,区分所有法は,｢共同の利益に反する行為｣を行った区分所有者に対しては,差止請求,使用禁止請求および競売請求の3つの裁判上の請求ができるとも定めています｡

なお,区分所有法上,｢共同の利益に反する行為｣をしない義務は,区分所有権者以外の専有部分の占有者(賃借人など)にも課されています｡賃借人が義務に違反する場合にも同様な請求ができることになります｡

◆ 最後に
次回には,ﾏﾝｼｮﾝに関するﾄﾗﾌﾞﾙでまだお話していないものを,ご紹介させていただこうと思います｡

PS.先日,中学1年生の甥っ子が私のｺﾗﾑ,ﾌﾞﾛｸﾞを読んでくれていると聞きました｡励みになりますね｡

弁護士の仲田誠一です｡

みなさん仕事納めはいつでしょうか?

私は,前職が銀行員であったので,仕事納めは12月30日,仕事始めが1月4日,というのが当たり前だと思ってしまっています｡裁判の予定が12月 30日や1月4日に入ることはなく,物理的にはもっと休めるのですが,やはり銀行や役所が休みではない以上,仕事をしないと気持ちが悪いのです｡

そのような私の気持ちは事務員さんや他の弁護士にとっては理解し難いらしいです｡
結局,年末年始は他のみんなは多く休みを取り､私だけが長く働くはめになっています｡

今回は,前回のﾍﾟｯﾄ問題以外のﾏﾝｼｮﾝﾄﾗﾌﾞﾙについて,少し紹介させていただこうと思います｡

◆ 専有部分と共有部分
ﾏﾝｼｮﾝには,専有部分と共有部分があるのはご存知ですね｡
でも,その区別については,実はなかなかややこしい問題もあるのです｡

専有部分とは,区分所有権の対象となる建物部分です｡居室部分ですね｡

共有部分とは,専有部分以外の建物部分,その付属物,および規約で共用部分とした部分です｡
廊下,階段,建物玄関,ｴﾚﾍﾞｰﾀｰ,電気配線,ｶﾞｽ･上下水配管,消防設備,貯水槽,浄化槽などです｡ﾍﾞﾗﾝﾀﾞも一般的には共用部分と考えられています｡

専有部分か共用部分か争われるものがいくつかあるのですが,それはまたの機会にお話します｡

◆ 隔壁は共用部分ですか?
例えば,隔壁(専有部分相互間の境界部分を構成する壁)は共用部分でしょうか?

この点は,境界部分の骨格をなす中央の部分は共用部分であり,上塗り部分だけが専有部分であるとされています｡隔壁は,建物を支える面もあり,建物の維持管理上,共用として管理されるべきだからです｡

◆ ﾘﾌｫｰﾑには集会決議が必要ですか?
基本的には,管理規約の定めによることになります｡

法律上の話をすると,区分所有法は,共用部分の変更に集会の決議を要求しています(17条,18条)｡
したがって,勝手にした隔壁の撤去やﾍﾞﾗﾝﾀﾞの改造などのﾘﾌｫｰﾑは,集会決議を経ない共用部分の変更として,法律違反行為になるので気をつけて下さい｡

この点については,ﾊﾞﾙｺﾆｰに勝手に温室を作った区分所有者に対し,管理組合がその撤去を求めて認められた例があります｡

◆ 専有部分ならどう使ってもいい?
そんなことはありません｡前回,｢共同の利益に反する行為｣を説明させていただきました｡

専有部分の利用に関するﾄﾗﾌﾞﾙとしては,前回のﾍﾟｯﾄ問題のほか,建物の基本構造に大きな影響を及ぼすような増改築,住居専用と定めた規約に違反してなされた事務所･営業所使用などがあるでしょう｡

それらは,具体的な事情によって,｢共同の利益に反する行為｣と判断されるならば,法律上,差し止めや使用禁止,競売の請求の対象となります｡

◆ 最後に
ﾏﾝｼｮﾝでのﾄﾗﾌﾞﾙの防止や早期解決には,日ごろの住民間のｺﾐｭﾆｹｰｼｮﾝが大事です｡いうまでもありませんね｡

また,ひとたび居住者による問題行動を発見したら,それが既成事実化してしまう前に,即座に対処してください｡それが円満な解決の秘訣だと言えます｡

さらに,管理組合の日ごろの活動に,無関心ではいけません｡他の住民が無関心であることをいいことに,理事長が勝手なことをしてしまうのは珍しいことではありません｡

管理組合の活性化やﾄﾗﾌﾞﾙへの早期対処のためには,熱心で世話好きな方が1人でもいてくれれば非常に助かりますね｡
もしそういう方がいらっしゃったら,うるさがらずに協力し,大事にしてあげましょう｡

弁護士の仲田誠一です｡

時間があるときは朝,散歩をしてから事務所に出勤するようにしています｡朝日を浴びることで,体内時計がリセットされるので,散歩をした朝はいつも以上にやる気を持って、気持ちよく仕事に取り組んでいます｡

さて,前回は、滞納管理費は特定承継人にも請求できること、住宅ローン破産が増えていることなどをお話しました｡
今回は、その他の管理費問題についてお話します｡


◇相続のために管理費が滞納されたら?
区分所有者に相続が発生したために管理費の滞納が発生した場合はどうなるのでしょう?
この場合には、法律的に滞納管理費は相続人の｢連帯債務｣になると考えられています｡そのため、それぞれの相続人に｢全額｣を請求することができることになります｡もちろん、二重、三重にもらえるわけではありません。一人から全額を回収できたとすると、あとは相続人間の問題となります｡

相続人が全員相続放棄をしたらどうでしょう?実際に扱ったこともあるのですが、これは難しい問題です｡相続人が不存在となってしまうと裁判所に相続財産管理人を選任してもらって請求をするという大変な手間がかかってしまうことになりそうです｡抵当権がついている物件では、さらにややこしくなってしまう悩ましい問題です｡


◇エレベーターを使用しない階の所有者からの管理費の減額請求にはどう対処すればよいのか?

 エレベーターを使用しない階の所有者から管理費の減額を要求されるケースも多々あるようです｡

管理費の金額は,原則として、専有部分の床面積の割合で決まります｡そのため、エレベーターを使用しない階の所有者が不公平感を持つことがあるのです｡

 エレベーターは誰のためにあるのでしょう?
この点、エレベーターは誰でも使用ができます｡また、エレベーターはマンション全体の価値を支えているとも言えます｡これらのことから、エレベーターは建物全体の共用部分と考えられています｡

そのため、組合決議などで管理費に差を設ければ別ですが、上記のような一方的な減額請求は認められがたいでしょう｡裁判例もそのような判断をする傾向にあります｡


3回にわたって管理費の問題をお話しましたが、マンションのトラブルはさまざまです｡次回以降に、それらのこともお話ししたいと思っています｡

弁護士の仲田です。本日は前回の続き｢原状回復義務｣についてお話しますね｡

前回少し触れましたが､確かに借家人には｢原状回復義務｣がありますが､｢新品同様に戻す｣という意味ではないんです｡
住むために借りるのですから建物は当然によごれますよね｡したがって､建物の通常の使用に伴う損耗（通常損耗）及び経年劣化は当然に予定されるものですから､家賃によって賄われるものとされています。
国土交通省が公表している｢原状回復をめぐるトラブルとガイドライン｣に詳しく書かれているので､ご興味がある方は参照してみてください｡
といっても､通常損耗も借家人の負担とする特約も条件付で有効とされています｡
簡単に要件を書くと
①特約の必要性があり暴利的ではないなど客観的合理的理由があること
②賃借人が通常の原状回復義務を超える義務を負うことを認識していること
③特約による借家人の義務負担の意思表示があること
です｡

そのため､上記のような特約が賃貸借契約に盛り込まれているのかもしれません｡
ただし､そのような特約がある場合であっても､事情によって､信義則に反し消費者の利益を一方的に害するものとして消費者契約法10条により無効になりえます（機会がありましたら詳しく説明させていただきます）｡
原状回復義務の範囲が争われるのは建物退去後の敷金返還の場面だと思いますが､契約の段階で上記のような賃貸借契約を結ばされてしまうとトラブルの素です｡できれば､契約段階でトラブル発生を防ぎたいものです｡
賃貸借契約に限らず､契約書に署名捺印をする際には､内容をよく読んで､｢うるさいやつだ!｣と思われるのも覚悟で､おかしいと思ったところは必ず確認して下さい｡

ちなみに､保証人をとった上に保証会社との契約を要求する業者も多いようです｡なんかおかしいですよね｡
以前は保証人がいない場合に保証会社との契約を要求するのが一般的だったと思います｡こちらも交渉して､保証会社との契約は外してもらいました｡

弁護士の仲田です｡
金曜日は､異業種交流会の忘年会でした｡忘年会のシーズンに入り､最近寂しい流川界隈も賑やかでした｡

さて､今後､皆さんにお役に立ちそうな話や私が興味を持っているお話を､随時お話させていただきたいと思います。
今回は､消費者問題として､敷金､原状回復義務についてお話します。

私は最近引越しをしましたが､業者から出された賃貸借契約(その中の特約)がヒドイものでした｡単なる｢汚れ｣も含めた退去時の原状回復費用がすべて借主負担であり､しかもハウスクリーニング､畳の張替え､クロスの張替えも借主負担とするという契約でした｡このような契約であれば､貸主は事実上借主負担において無限定で(敷金を超えて)部屋を新しくすることもできます｡恐くて契約できません。
そのため､私は契約書の該当箇所を訂正してもらいました（｢うるさいやつだ!｣と思われたでしょうが･･･）｡

このような契約は､借主側の負担を不相当に重くするもので､広島の賃貸契約書がすべてこのようなものであれば非常に問題だと思います（貸主側の事情もよくわかりますが､法律判例に則った公正な社会であって欲しいです）。

借家人には､確かに｢原状回復義務｣があります｡でも実は｢原状回復義務｣とは新品同様に戻すという意味ではないんです｡
次回、｢原状回復義務｣の内容について詳しくお話しさせていただきます。