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広島県広島市の弁護士仲田誠一です。

今回の不動産問題コラムは、親族間での不動産売買の注意点の説明です。

親族間の不動産の売買をお手伝いすることがあります。
相続絡み
自己破産をしなければならいがどうしても自宅不動産を残したい場合
事業承継対策
などですね。

そこで、親族間での不動産売買の注意点をお話しようと思います。

親族間の売買でも第三者間の売買でも流れは基本的に同じです。

売買契約を締結し、
代金の支払いと所有権（あるいは持分権）移転登記
をするということになります。

代金ですが、勿論、法律上は自由に決められます。双方が合意した金額でいいのです。

ただ、親族間の不動産売買では、時価よりも価格を安くすることがよくあります。
親族間の売買にはいろいろな事情が絡みますからね。

ところで、不動産の時価とはなんでしょうか。

時価とは、流通価格、交換価値というべきでしょうか。

不動産の価値を示すものとしては、固定資産評価、路線価、公示価格がありますね。

一般的にはその並びで金額が上がっていきます。

固定資産評価は固定資産税等のための評価額です。
時価とイコールではありません。
昔は時価の７割と言われていましたが、ケースバイケースです。中には時価よりも高いケースもあります。

路線価とは相続税、贈与税のための評価額です。
これも時価とイコールではありません。昔は時価の８割と言われていました。こちらもケースバイケースです。
路線価評価は国税庁のホームページで簡単に調べることができます。
設置道路毎に価格が出ているのです。
ただし、路線価が出ていない地域もあります。
その場合は、倍率表というものがあって、固定資産評価×〇倍の評価をすることになっています。

公示価格は時価に最も近いものです。ただ、基準点の価格しか出ていないので、個々の不動産の評価には役にたつことは稀です。
たまたま基準値と近似した不動産だったりする場合には参考するという程度です。

結局、時価は簡単に調べられるものではありません。不動産業者に売買事例等を基にした評価をしてもらう、鑑定士に鑑定をしてもらう必要があります。
鑑定費用はかなりかかるので、査定書をとることが多いでしょう。

自己破産に絡んで自宅不動産を残すために売買をすることもあります。
自己破産絡みの売買であれば、時価相当額でなければ後に破産管財人に否認されるおそれがあります。
時価相当額での売買でなければなりません。弁護士が介入して売買をし、かつ査定を取っておいた方がいいでしょう。

持分権の売買の評価は難しいです。
時価を基本として、一定程度減価することも許されるのではないでしょうか。
事実上、持分だけを売ることはできないですからね。

自己破産絡みでない場合でも、時価は気にしなければいけません。
廉価売買は贈与税の課税対象となり得るのです。購入者に対して贈与をしたとみなされるのです。

基準は、時価の２分の１だと思ってください。ただ、時価がいくらかを考えるのは難しいのは上述のとおりです。
税務調査がなされた場合にきちんと説明ができるように、価格算定の根拠は残しておかなければいけません。
時価の２分の１ぎりぎりでの売買は、税務署が考える時価がいくらか分からない以上、危険です。
事情があって安くする場合でもある程度余裕を持った金額、説明がきちんとできる金額で売買をした方が無難です。
後から税務署が高い時価評価をして課税してくることもあり得ます。

この点で、親族間の売買であっても不動産仲介業者を介入させることや、弁護士や税理士の価格算定に関する意見書を作成することもあります。

親族間の不動産売買は、このような税金面で慎重に検討しなければなりません。

なお、不動産を売買で取得すると、後から不動産取得税を支払わなければいけません。
不動産業者が絡む売買（新築戸建ての購入等）だと、不動産取得税の申告（そんなに難しいものではありません）の申告を代行してくれたりすることもあり、申告が必要なことをご存じないケースがあります。購入者は不動産取得税の申告が必要である点にもご注意ください。

親族間だからといって、簡単に売買をしてしまうと、足元をすくわれることがありますのでご注意を。

不動産に関するご相談はなかた法律事務所にご用命を。

広島の弁護士　仲田　誠一

なかた法律事務所

広島市中区上八丁堀５－２７－６０２

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広島県広島市の弁護士仲田誠一の不動産問題コラムです。

相続に基づく遺産分割により、あるいは元々共同で購入したため、共有不動産となっているケースで、これからその共有不動産を賃貸する、あるいは既に共有不動産を賃貸している場合の法律関係をお話ししようと思います。

民法は、共有物の変更行為には共有者全員の同意が必要（民法２５１条）、管理行為には持分の過半数で決める（民法２５２条）、保存行為は共有者単独でできる（同条ただし書）としています。

変更行為は、解体、処分、担保設定が典型です。

管理行為は、変更行為に当たらない（物件の状態を変更しないで）利用・改良する行為です。

保存行為は、破損部分の修繕、不法占有者に対する明け渡し請求、抵当権の解除などです。

賃貸借契約の締結はど変更行為・管理行為・保存行為のどれに当たるのでしょうか？
 

賃貸借は利用行為ですから管理行為と言えそうです。そして、実際に、賃貸借契約の締結も含まれるとされる見解もあります。

一方で、多くの賃貸契約締結には変更行為として共有者全員の同意が必要とされるとも言われています。

 
確立した判例がないため、事例判断によるしかありませんが、目的不動産の利用形態、前述の期間の長短がメルクマールとして判断されるようです。

まず、駐車場を建物建築目的で賃貸するような、共有物の利用形態を大きく変更する場合には、変更行為と見られる可能性が高いです。

次に、期間の長短です。処分の権限を有しない者が賃貸借をする場合には、賃貸期間は土地５年、建物３年と定められています（民法６０２条）。短期間の賃貸借なら合意していない少数持分権者への影響が小さいとされているのですね。長期間の賃貸借契約になると、少数持分権者への影響が大きいため共有者全員の同意が必要と言われます。

かつ、借地借家法の適用がある賃貸借契約は、短期賃貸借であっても更新されて長期間の契約になる可能性が高いです。借地借家法の適用のある賃貸借は共有者全員の同意が必要とした裁判例もあるようです。借地借家法の適用はないものは、建物所有を目的としない土地賃貸借や一時使用目的の建物賃貸借です。通常の賃貸借は借地借家法の適用があります。

無難な考え方をするのであれば、上述の借地借家法の適用のない短期賃貸借かつ利用形態を変えない賃貸借は共有者の過半数持分の同意でできる、それ以外は共有者全員の同意が必要というべきでしょうか。

共有物の賃貸借契約の解除を管理行為とすることは判例で確立されているようです。

賃貸借契約の更新の場合は難しいですね。自動更新ならいいのでしょうが、変更行為と見られる賃貸借の場合の都度更新の場合は更新契約にまた共有者全員の同意が必要と考えた方がいいでしょう。

契約内容の変更については、共有者間で決めた共有物の使用収益方法を変更する行為も共有物の変更とする見解があります。程度問題だとは思いますが。

共有者全員の同意が必要な賃貸借を過半数持分者の同意で賃貸借契約を締結した場合、反対の少数持分権者から異議が出たらどうなるのでしょうか。

少数持分権者分の持ち分について無断賃貸借ということになりますね、ただし契約当事者間ではただちに無効になりません。少数持分権者が明け渡しを要求できるかは難しい問題です。一般的な見解と言えるものは見当たりませんでしたが、共有者は持ち分に応じて共有物を利用できるので、賃借人は単なる不法占拠者とは見られず、かつ少数株主権者が単独の占有権がない以上、明渡しは認められない可能性が高いのではないでしょうか。勿論、共有者間では争いになりますし、賃料相当額の少数持分権者分を支払えとの請求は当然あるでしょう。正直簡単に答えが出て来ない問題ですね。

なお、契約手続代行、解除通知自体は共有者単独でできます。事柄に応じて、他の共有者の全員あるいは過半数持分の同意があればいいのです。

なお、共有物の賃貸による賃料については、特別な合意がない限り、当然共有者に持分に応じて分配する必要があります。費用も持分に応じた負担ですね。

賃料が分配されない場合には、不当利得あるいは不法行為として分配しない共有者に対して請求をすることができます。

確定申告も共有者全員がそれぞれしなければならないのが原則です。

このように共有物件は複雑です。共有状態は好ましくないですね。

不動産に関するご相談はなかた法律事務所にご用命を。

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