弁護士の仲田誠一です｡

みなさん仕事納めはいつでしょうか?

私は,前職が銀行員であったので,仕事納めは12月30日,仕事始めが1月4日,というのが当たり前だと思ってしまっています｡裁判の予定が12月 30日や1月4日に入ることはなく,物理的にはもっと休めるのですが,やはり銀行や役所が休みではない以上,仕事をしないと気持ちが悪いのです｡

そのような私の気持ちは事務員さんや他の弁護士にとっては理解し難いらしいです｡
結局,年末年始は他のみんなは多く休みを取り､私だけが長く働くはめになっています｡

今回は,前回のﾍﾟｯﾄ問題以外のﾏﾝｼｮﾝﾄﾗﾌﾞﾙについて,少し紹介させていただこうと思います｡

◆ 専有部分と共有部分
ﾏﾝｼｮﾝには,専有部分と共有部分があるのはご存知ですね｡
でも,その区別については,実はなかなかややこしい問題もあるのです｡

専有部分とは,区分所有権の対象となる建物部分です｡居室部分ですね｡

共有部分とは,専有部分以外の建物部分,その付属物,および規約で共用部分とした部分です｡
廊下,階段,建物玄関,ｴﾚﾍﾞｰﾀｰ,電気配線,ｶﾞｽ･上下水配管,消防設備,貯水槽,浄化槽などです｡ﾍﾞﾗﾝﾀﾞも一般的には共用部分と考えられています｡

専有部分か共用部分か争われるものがいくつかあるのですが,それはまたの機会にお話します｡

◆ 隔壁は共用部分ですか?
例えば,隔壁(専有部分相互間の境界部分を構成する壁)は共用部分でしょうか?

この点は,境界部分の骨格をなす中央の部分は共用部分であり,上塗り部分だけが専有部分であるとされています｡隔壁は,建物を支える面もあり,建物の維持管理上,共用として管理されるべきだからです｡

◆ ﾘﾌｫｰﾑには集会決議が必要ですか?
基本的には,管理規約の定めによることになります｡

法律上の話をすると,区分所有法は,共用部分の変更に集会の決議を要求しています(17条,18条)｡
したがって,勝手にした隔壁の撤去やﾍﾞﾗﾝﾀﾞの改造などのﾘﾌｫｰﾑは,集会決議を経ない共用部分の変更として,法律違反行為になるので気をつけて下さい｡

この点については,ﾊﾞﾙｺﾆｰに勝手に温室を作った区分所有者に対し,管理組合がその撤去を求めて認められた例があります｡

◆ 専有部分ならどう使ってもいい?
そんなことはありません｡前回,｢共同の利益に反する行為｣を説明させていただきました｡

専有部分の利用に関するﾄﾗﾌﾞﾙとしては,前回のﾍﾟｯﾄ問題のほか,建物の基本構造に大きな影響を及ぼすような増改築,住居専用と定めた規約に違反してなされた事務所･営業所使用などがあるでしょう｡

それらは,具体的な事情によって,｢共同の利益に反する行為｣と判断されるならば,法律上,差し止めや使用禁止,競売の請求の対象となります｡

◆ 最後に
ﾏﾝｼｮﾝでのﾄﾗﾌﾞﾙの防止や早期解決には,日ごろの住民間のｺﾐｭﾆｹｰｼｮﾝが大事です｡いうまでもありませんね｡

また,ひとたび居住者による問題行動を発見したら,それが既成事実化してしまう前に,即座に対処してください｡それが円満な解決の秘訣だと言えます｡

さらに,管理組合の日ごろの活動に,無関心ではいけません｡他の住民が無関心であることをいいことに,理事長が勝手なことをしてしまうのは珍しいことではありません｡

管理組合の活性化やﾄﾗﾌﾞﾙへの早期対処のためには,熱心で世話好きな方が1人でもいてくれれば非常に助かりますね｡
もしそういう方がいらっしゃったら,うるさがらずに協力し,大事にしてあげましょう｡