広島県広島市の弁護士の仲田です。

今回の離婚問題コラムは、持ち家の財産分与のお話です。

離婚に伴う持ち家の財産分与如何は持ち家がある場合の離婚の大きな関心事ですね。

【評価の方法】
 

まず、持ち家の評価はどうするのでしょうか。

固定資産税評価で進めることもあります。双方がそれでいいと合意をしている場合ですね。
中には土地について路線価を持ち出す場合もあります。固定資産評価は一般に時価の７割、路線価は時価の８割と言われています。

固定資産評価は固定資産税を取るための評価額、路線価は相続税・贈与税を取るための評価額なのです。

なお、公示価格というものもありますが、基準点が少ないので実務上あまり出てきません。

固定資産評価等で合意ができない場合には、査定書を取ることになります。

ただ、双方が取る査定額に乖離があることは珍しくありません。
その場合は両者の中間等で折り合いがつくのかどうかが問題となります。

どうしても持ち家の評価に折り合いがつかないときは、不動産鑑定士に鑑定を依頼することになります。
ただ、費用が高額であるため、取らないで折り合いをつけるケースが多いです。

【財産分与の方法】

では、実際に持ち家を財産分与としてどういう形で分けるのでしょうか。

財産分与の際、持分を分与して夫婦が各２分の１などの夫婦共有名義にしないのが通常です。
共有状態は好ましくないからです。後々紛争が生じますからね。

住み続ける人あるいは住宅ローンを支払っている配偶者の名義にするのがスタンダードです。

元々共有名義である場合も、財産分与の調整等により単独名義にすることがよくあります。
代償金を支払ったり、財産分与額で調整したり、売買をしたりします。

勿論、双方が合意するのであれば、売却して売却金を分与するという方法も取られることがあります。

【住宅ローンがある場合の評価】
 

住宅ローンがある場合はどう評価されるのでしょうか。

基本的には、不動産の現在価値から住宅ローン残額を差し引いた金額が財産分与の対象となります。

オーバーローンの場合には、価値がないということで、財産分与の対象とされないのが通例です。

例外的に、居住権を他方配偶者に認める、扶養的要素から持分分与を認めるというような解決がなされる例もあります。

【住宅ローンの返済者】

住宅ローンは誰が返済していくのでしょうか。

住宅ローンは銀行との契約関係です。債務者である配偶者が支払を継続しないといけません。

他方配偶者が連帯保証人あるいは連帯債務者になっている場合はどうしたらいいのでしょうか。これも銀行との関係です。
そのため、銀行が同意しない限り、保証債務、連帯債務は残ります。

銀行は、新たな保証人あるいは連帯債務者を差し入れる場合などで同意してくれる可能性はあります。

調停などでは、連帯保証人を外す交渉をする、あるいは努力をするといった法的には効力があまりない約束を交わすこともよくあります。
なお、基本的に住宅ローンの債務の分与はありません。

【財産分与による名義変更ができるか】
 

名義変更を伴う場合も銀行との関係が問題となります。
銀行との約款で無断での名義の移転は期限の利益喪失事由になっているからです。その場合は同意を得ておく必要がありますね。

ただ、登記名義の変更自体は銀行の同意がなくても法務局でできてしまいます。
問題なく返済する場合には問題視されるリスクは小さいとも言えます。リスクは承知の上で判断することが必要です。

【分与割合】

持ち家が財産分与の対象となる場合、分与割合は悩ましい問題です。

親からの贈与、婚姻前の預貯金、相続財産、別居後の弁済等、特有財産が購入費、返済資金に入っている場合は、２分の１では不公平なのでその分は考慮されます。

ただし、具体的にどのように考慮されるかの決まりはありません。裁判所の裁量になります。
購入費用のうちの特有財産の割合を当該配偶者に、残った割合を２分の１に分けて、分与割合を決めた例などが紹介されていますが、色々な考え方があり得ます。

離婚、婚姻費用、養育費、財産分与、慰謝料請求等、離婚問題のサポートはなかた法律事務所にご用命を。

広島の弁護士　仲田　誠一

なかた法律事務所

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